Một trong những câu hỏi phổ biến nhất khi quan tâm đến nhà ở xã hội là: 'Thu nhập bao nhiêu thì mua được?' Câu trả lời không đơn giản vì phụ thuộc vào nhóm đối tượng, tình trạng hôn nhân và địa phương đăng ký. Bài viết này giải đáp toàn diện dựa trên Nghị định 261/2025/NĐ-CP hiệu lực từ tháng 10/2025.
TRẦN THU NHẬP MỚI NHẤT THEO NGHỊ ĐỊNH 261/2025
Nghị định 261/2025 thay thế NĐ 100/2024 và nâng đáng kể mức trần thu nhập cho tất cả nhóm đối tượng:
Nhóm 1 - Người độc thân: Trần thu nhập tối đa 20 triệu đồng/tháng (trước: 15 triệu). Thu nhập thực tế cần dưới mức này để không phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo biểu thuế lũy tiến.
Nhóm 2 - Vợ chồng (không có con): Tổng thu nhập cả hai không vượt 40 triệu đồng/tháng (trước: 30 triệu). Nếu cả hai đều đi làm, mỗi người trung bình tối đa 20 triệu.
Nhóm 3 - Hộ gia đình (có con): Tổng thu nhập tối đa 50 triệu đồng/tháng. Với gia đình 4 người (2 vợ chồng + 2 con), mỗi người lớn có thể thu nhập tới 25 triệu.
Nhóm 4 - Người độc thân nuôi con nhỏ (nhóm MỚI): Trần 30 triệu đồng/tháng. Đây là nhóm đối tượng bổ sung mới nhất theo NĐ 261/2025, chưa có trong các nghị định trước.
CÁCH TÍNH THU NHẬP ĐỂ XÉT ĐIỀU KIỆN
Nhiều người tưởng chỉ cần nhìn vào lương cơ bản là đủ, nhưng thực tế cơ quan xét duyệt sẽ xem xét TỔNG THU NHẬP bao gồm:
Lương cơ bản ghi trong hợp đồng lao động
Phụ cấp cố định hàng tháng (ăn ca, xăng xe, điện thoại ghi trong HĐ)
Thưởng định kỳ chia đều theo tháng
Thu nhập từ làm thêm (nếu khai báo)
Những khoản KHÔNG tính vào thu nhập:
Thưởng Tết / thưởng dự án không định kỳ
Trợ cấp thai sản, ốm đau từ bảo hiểm xã hội
Thu nhập bán tài sản cá nhân
Ví dụ thực tế: Anh Minh, kỹ sư IT độc thân, lương 18 triệu, phụ cấp xăng xe 500k, tiền ăn ca 800k. Tổng thu nhập = 19,3 triệu/tháng. -> ĐỦ ĐIỀU KIỆN về thu nhập.
NGƯỜI CÓ THU NHẬP KHÔNG ỔN ĐỊNH XÁC NHẬN NHƯ THẾ NÀO?
Đây là vấn đề khó nhất với lao động tự do, freelancer, hộ kinh doanh cá thể. Nghị định 261/2025 có quy định cụ thể:
Lao động tự do / Hộ kinh doanh: Xác nhận thu nhập trung bình 12 tháng gần nhất từ UBND phường/xã. Chính quyền địa phương dựa vào khai báo của người dân và thực tế hoạt động kinh doanh.
Điểm MỚI 2025: Công an cấp xã/phường nay được xác nhận thu nhập cho lao động tự do, không bắt buộc phải qua UBND. Điều này rút ngắn thủ tục đáng kể.
Freelancer thu nhập biến động: Lấy trung bình 3 tháng sao kê tài khoản ngân hàng gần nhất. Cần nhất quán giữa thu nhập khai báo và giao dịch ngân hàng thực tế.
TRẦN THU NHẬP CÓ KHÁC NHAU THEO TỈNH/THÀNH PHỐ?
Hiện tại NĐ 261/2025 quy định mức THỐNG NHẤT toàn quốc, không phân biệt tỉnh thành. Tuy nhiên một số địa phương có thêm quy định riêng:
TP.HCM: Áp dụng đúng theo NĐ 261/2025, không có ngoại lệ
Hà Nội: Tương tự, áp dụng mức quốc gia
Bình Dương: Các KCN có thể có quy định riêng cho công nhân - cần hỏi trực tiếp chủ đầu tư
Lưu ý sau sáp nhập tỉnh 2025: Nếu bạn từ tỉnh cũ (ví dụ Bắc Giang) đã sáp nhập vào tỉnh mới (Bắc Ninh), thu nhập vẫn tính theo mức quốc gia nhưng cần xác nhận tình trạng nhà ở theo địa giới HÀNH CHÍNH MỚI.
BẢN TÓM TẮT: TÔI CÓ ĐỦ ĐIỀU KIỆN VỀ THU NHẬP KHÔNG?
Kiểm tra nhanh với 3 câu hỏi:
Thu nhập tổng tháng của bạn (hoặc cả hộ) là bao nhiêu?
Bạn thuộc nhóm nào: độc thân / vợ chồng / có con / độc thân nuôi con?
Thu nhập có thấp hơn ngưỡng tương ứng không?
Nếu CÓ -> Bạn VƯỢT điều kiện thu nhập. Tiếp tục kiểm tra 2 điều kiện còn lại: tình trạng nhà ở và nhóm đối tượng ưu tiên.
Tra cứu dự án NOXH phù hợp tại tracuunoxh.com để xem dự án nào đang mở hồ sơ gần nơi bạn sống.
